在房地产市场整体承压的背景下，贝壳作为行业龙头，其最新财报呈现出一种微妙的“冷暖交织”。2025年第三季度，全国商品房销售面积同比下降8.2%，市场挑战持续。然而，贝壳却实现净收入231亿元，同比增长2.1%。同时，这一逆势增长，与其净利润同比下滑36.1%至7.47亿元、经调整净利润减少27.8%至12.86亿元的表现，又形成鲜明对比。
作为连接千万购房者、超过50万经纪人与数百家房企的居住服务生态体，贝壳的三季报是观察中国房地产行业“止跌回稳”进程的重要窗口。贝壳的业绩波动不仅是自身战略调整的映射，更折射出房地产从“增量开发”向“存量服务”转型的深层逻辑。这份矛盾的三季报，给出什么样的增长密码与发展命题？
收入增长背后的业务结构之变
贝壳三季度2.1%的净收入增长，在当前环境下实属不易。细察其业务构成，增长动力已悄然生变。
财报明确指出，增长“主要由于房屋租赁服务净收入增长，部分被新房及存量房业务净收入减少所抵消”。这标志着，在核心交易业务面临行业性压力时，家装、租赁等非房产交易业务正强势崛起，成为驱动增长新引擎。
具体来看，存量房业务总交易额5056亿元，同比增长5.8%，显示市场活跃度有所提升；但净收入却下降3.6%至60亿元。这主要源于平台“贝联经纪人”交易占比提升，其收入按净额确认，而链家交易按总额确认，结构变化导致收入与交易额增长不同步。
新房业务总交易额1963亿元，同比下降13.7%；净收入66亿元，下降14.1%，反映出去化压力与开发商资金链紧张仍在持续。
家装家居业务净收入43亿元，与去年同期持平，但已在城市层面实现扣除总部费用前的盈利，运营效率有所改善。
租赁业务成为最大亮点，净收入大幅增长45.3%至57亿元，“省心租”模式下的房源扩张推动其单季度利润超1亿元，展现出强劲潜力。
新兴业务及其他净收入4亿元，仍处探索阶段。
值得注意的是，非房产交易业务收入占比已进一步提升至45%，创下历史新高。这说明，贝壳正从一家传统的房产交易平台，向更多元的居住服务生态体转型。
盈利压力下的成本之困
收入微增背后，利润空间却持续收窄。第三季度毛利率由22.7%降至21.4%，经营利润率从3.2%降至2.6%。
“增收不增利”的背后，是业务结构变化带来的利润率挑战。高利润率的存量房与新房业务占比下降，直接拉低整体盈利水平。新房业务作为曾经的“增长引擎”，受开发商普遍困境拖累而失速。
存量房领域，贝联经纪人交易占比提高，虽带来平台服务费增长，但其净额确认方式利润率远低于链家的总额模式。平台化战略在扩大规模的同时，也带来了短期利润压力。
链家经纪人固定人工成本在市场调整期难以灵活削减，进一步侵蚀利润。截至Q3，贝壳平台上有约54.5万名经纪人和6.1万家门店。这支庞大的“地面部队”在市场繁荣时，是贝壳提供高品质服务、碾压对手的资本。但在市场调整时，他们就变成了公司资产负债表上沉重的固定成本。
面对压力，贝壳展现出“断臂求生”的决心。财报显示，尽管平台门店总数同比增长27.3%至6.1万余家，但“门店成本”却同比下降5.8%至约6.6亿元，主要得益于链家自营门店的减少。这一调整，显示出贝壳正主动向更轻的平台模式倾斜，以应对行业寒冬。
成本控制亦有成效，运营费用总额同比下降1.8%，环比下降6.7%。然而，房屋租赁服务成本因业务扩张激增38.8%，成为新的负担。
AI赋能的新叙事与行业挑战
在行业深度调整期，贝壳正试图用“科技提效”对冲“人力沉重”的成本压力。
第三季度，研发费用逆势增长13.2%至约6.5亿元。CEO彭永东在财报中多次强调AI赋能，例如在租赁服务中推进AI与运营融合，在核心业务场景加速AI渗透，以提升服务者效率和消费者体验。
具体应用已初见成效。据悉，经纪人AI助手“来客”覆盖41.4万经纪人，通过AI选房、智能总结等功能提升转化率。AI智能助手“好客”虽仅识别平台总商机的个位数比例，却贡献超50%成交量。
旗下“贝好家”品牌运用C2M模式，通过分析用户数据为楼盘定位与产品设计提供支持，已在9城落地14个项目。在广州，贝好家和越秀地产合作开发了位于白云的嘉悦云启项目，据第三方机构数据，项目是9月白云区成交TOP1。
然而，AI叙事虽美，现实挑战依然严峻。传统交易服务增长乏力，AI驱动的新业务能否扛起增长大旗，尚存不确定性。对贝壳来说，当前AI投入尚未形成足够竞争壁垒，难以完全抵御价格战冲击。消费者选择中介时，佣金高低仍是核心考量，贝壳在服务与体验上的优势短期内难转化为品牌溢价。
目前，中介市场竞争日趋白热化。安居客以低佣金分流客源；万科“朴邻”、碧桂园“有瓦”等开发商自营渠道绕过中介；字节跳动等互联网巨头以技术流量切入赛道。门店激增导致“内卷”加剧，部分地区为争房源压低佣金，整体盈利水平下降。
同时，监管政策收紧带来新压力。2025年9月实施的房地产反洗钱新规，要求中介履行客户尽职调查、保存交易资料、报告可疑行为，增加了运营成本与合规复杂度。
尽管挑战重重，贝壳的财务结构仍显稳健，为战略落地提供保障。截至三季度末，贝壳现金及短期投资储备达557亿元，弹药充足。应收账款降至37.8亿元，较2024年末显著减少，展现良好风控能力。公司完成2.81亿美元回购，创近两年单季新高，传递管理层信心。
贝壳CFO徐涛表示：“大规模回购体现了管理层对公司价值的认可，充裕的现金储备让贝壳有能力在行业调整期持续投入研发与新业务拓展。”
贝壳的三季报，是观察中国房地产转型的重要窗口。在行业从“增量开发”转向“存量服务”的大趋势下，贝壳通过多元业务布局、数据驱动与生态共建，展现了其韧性与潜力。
然而，净利润下滑、盈利模式承压、竞争加剧与合规成本上升等问题，也提醒着平台：转型之路绝非坦途。如何在扩张与盈利、平台化与服务质量、技术创新与成本控制之间找到平衡，将是贝壳下一阶段必须解答的核心命题。
南方+记者 周中雨
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